各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

　　《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請認(rèn)真組織實施。實施中遇到的問題，請逕向市規(guī)劃國土委反映。

深圳市人民政府辦公廳

2016年12月29日

關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施

　　為深入貫徹落實黨的十八大、十八屆三中、四中、五中、六中全會及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神，按照“四個全面”戰(zhàn)略布局和“五大發(fā)展理念”要求，深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，完善城市功能，提升城市發(fā)展質(zhì)量，落實“十三五”期間城市更新各項工作目標(biāo)，推動我市經(jīng)濟社會實現(xiàn)有質(zhì)量的穩(wěn)定增長和可持續(xù)的全面發(fā)展，加快建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市，結(jié)合《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第290號）（以下簡稱《辦法》）和《深圳市城市更新辦法實施細則》（深府〔2012〕1號）（以下簡稱《實施細則》）有關(guān)規(guī)定，制定以下暫行措施。

　　一、堅持規(guī)劃引領(lǐng)，實現(xiàn)城市更新科學(xué)有序發(fā)展

　　（一）科學(xué)編制全市更新“十三五”規(guī)劃。市規(guī)劃國土部門組織編制《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》（以下簡稱《城市更新“十三五”規(guī)劃》），經(jīng)市政府批準(zhǔn)后作為全市城市更新工作的綱領(lǐng)性文件?！冻鞘懈隆笆濉币?guī)劃》重點研究“十三五”期間全市城市更新總體目標(biāo)與發(fā)展策略，劃定城市更新的標(biāo)圖建庫范圍和不同更新模式的分區(qū)指引，確定全市及各區(qū)拆除重建類城市更新計劃規(guī)模、供應(yīng)用地規(guī)模及綜合整治類城市更新計劃規(guī)模，明確配建保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房及各類配套設(shè)施的任務(wù)等。

　　（二）分區(qū)落實市更新“十三五”規(guī)劃。各區(qū)政府（含新區(qū)管理機構(gòu)，下同）根據(jù)《城市更新“十三五”規(guī)劃》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、技術(shù)指引編制本轄區(qū)的城市更新五年規(guī)劃，由市規(guī)劃國土部門統(tǒng)籌報市政府審批。各區(qū)（含新區(qū)，下同）城市更新五年規(guī)劃以《城市更新“十三五”規(guī)劃》劃定的更新模式分區(qū)范圍為指引，確定實施拆除重建與綜合整治的空間范圍，落實各類城市更新的計劃用地規(guī)模和供應(yīng)用地規(guī)模，分解各項配建和建設(shè)任務(wù)，保障全市城市更新規(guī)劃目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　各區(qū)城市更新五年規(guī)劃批準(zhǔn)后，轄區(qū)內(nèi)申報拆除重建類更新計劃的項目原則上應(yīng)位于其確定的拆除重建空間范圍內(nèi)；各區(qū)城市更新五年規(guī)劃批準(zhǔn)前，申報拆除重建類更新計劃的項目應(yīng)當(dāng)位于《城市更新“十三五”規(guī)劃》劃定的優(yōu)先拆除重建區(qū)內(nèi)。城市更新項目的更新方向應(yīng)符合法定圖則和其他上層次規(guī)劃要求。

　　（三）推進“城市修補、生態(tài)修復(fù)”。在城市更新中落實海綿城市建設(shè)要求，有序?qū)嵤┏鞘行扪a和生態(tài)修復(fù)，引導(dǎo)城市有機更新。市規(guī)劃國土部門負責(zé)開展全市城市修補、生態(tài)修復(fù)的基礎(chǔ)評估，制定工作目標(biāo)與行動計劃，明確城市修補、生態(tài)修復(fù)的重點地區(qū)和重點要素，出臺相關(guān)政策與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　注重在城市更新中保留歷史記憶、文化脈絡(luò)和地域風(fēng)貌，弘揚傳統(tǒng)優(yōu)秀建筑文化。歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)、特色風(fēng)貌區(qū)原則上不進行拆除重建城市更新，鼓勵結(jié)合城市更新項目對上述片區(qū)實施活化、保育。

　　　二、優(yōu)化計劃管理，拓展城市更新范圍

　?。ㄋ模┖侠碓O(shè)定合法用地比例。申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元，拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例（以下簡稱合法用地比例）應(yīng)當(dāng)不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范圍內(nèi)的歷史違建可按規(guī)定申請簡易處理，經(jīng)簡易處理的歷史違建及其所在用地視為權(quán)屬清晰的合法建筑物及土地。

　　位于探索實施土地開發(fā)創(chuàng)新模式的坪山中心區(qū)范圍的，其拆除范圍內(nèi)合法用地比例應(yīng)當(dāng)不低于50%。

　　（五）優(yōu)化建筑物建成年限規(guī)定。舊住宅區(qū)申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應(yīng)不少于20年；舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應(yīng)不少于15年。

　　符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，因企業(yè)技術(shù)改造、擴大產(chǎn)能等發(fā)展需要且通過綜合整治、局部拆建等方式無法滿足產(chǎn)業(yè)空間需求，在2007年6月30日前建成的舊工業(yè)區(qū)，經(jīng)區(qū)政府組織研究論證，可申請拆除重建，更新改造方向應(yīng)為普通工業(yè)用地（M1）。

　　因規(guī)劃統(tǒng)籌和公共利益需要，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)中部分建成時間未滿15年的建筑物，符合以下條件之一的，可納入城市更新單元拆除范圍進行統(tǒng)籌改造：

　　1．建成時間未滿15年的建筑物占地面積之和原則上不得大于6000平方米，且不超過更新單元拆除范圍用地面積的三分之一。宗地內(nèi)全部建筑物建成時間未滿15年的，其占地面積為該宗地面積；宗地內(nèi)部分建筑物建成時間未滿15年的，按其建筑面積占宗地內(nèi)總建筑面積的比例折算其占地面積。

　　2．城市更新單元公共利益用地面積原則上不小于拆除范圍用地面積的40%，或者該城市更新單元涉及法定規(guī)劃要求落實不小于6500平方米獨立占地的公共服務(wù)設(shè)施及落實政府急需建設(shè)的軌道交通、次干道及以上道路、河道整治等基礎(chǔ)設(shè)施。

　?。┓€(wěn)步推進舊住宅區(qū)更新。對使用年限較久、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等亟需改善居住條件的成片舊住宅區(qū)，符合棚戶區(qū)改造政策的，按照棚戶區(qū)改造相關(guān)規(guī)定實施改造。成片舊住宅區(qū)確需通過城市更新實施拆除重建的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析、更新計劃申報、市場主體公開選擇等工作。

　　與其他各類舊區(qū)（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區(qū)，因規(guī)劃統(tǒng)籌需要確有必要納入拆除范圍的，需同時具備以下條件：

　　1．零散舊住宅區(qū)總用地面積占拆除范圍用地面積的比例原則上不超過二分之一。

　　2．零散舊住宅區(qū)部分由區(qū)政府組織開展前期工作，由區(qū)城市更新職能部門申報，權(quán)利主體的城市更新意愿應(yīng)當(dāng)達到100%。拆除范圍內(nèi)其余部分由其他主體進行申報的，其與區(qū)城市更新職能部門一起作為該單元的聯(lián)合申報主體。

　　3．零散舊住宅區(qū)部分和其余部分的城市更新意愿進行分別計算，并均應(yīng)符合城市更新政策相關(guān)要求。

　　零散舊住宅區(qū)所在地塊的總面積不超過6000平方米且占拆除范圍用地面積的比例不超過三分之一的，可不適用《實施細則》第四十六條關(guān)于公開選擇市場主體的相關(guān)規(guī)定。

　　零散舊住宅區(qū)的住宅類合法房屋產(chǎn)權(quán)置換原則上按照套內(nèi)面積1∶1進行，其他類型合法房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)商確定。

　　（七）放寬部分建成的已出讓用地更新條件。國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設(shè)，但建設(shè)面積不足合同或有關(guān)批準(zhǔn)文件確定的建筑面積，不涉及閑置土地或閑置土地處置已完成，因規(guī)劃實施等原因需劃入城市更新單元的，整宗地可納入城市更新單元拆除范圍，適用城市更新政策。

　?。ò耍┯行蜷_展小地塊更新。需要進行城市更新的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先劃定相對成片、拆除范圍用地面積大于10000平方米的城市更新單元。對位于原特區(qū)已生效法定圖則范圍內(nèi)、拆除范圍用地面積不足10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的區(qū)域，方可申請劃定小地塊城市更新單元：

　　1．舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的。

　　2．舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)升級改造為商業(yè)服務(wù)業(yè)功能的。

　　3．為完善法定圖則確定的獨立占地且總面積不小于3000平方米的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他城市公共利益項目，確需劃定城市更新單元的。

　　小地塊城市更新單元拆除范圍內(nèi)的用地應(yīng)為完整宗地，土地及建筑物應(yīng)當(dāng)具有合法手續(xù)，權(quán)利主體的城市更新意愿應(yīng)當(dāng)達到100%。在計劃申報階段，申報主體除提供計劃申報指引規(guī)定的申報材料外，還應(yīng)提交符合城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定要求的城市更新單元規(guī)劃方案；屬舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，應(yīng)提供產(chǎn)業(yè)主管部門意見。區(qū)城市更新職能部門結(jié)合周邊地塊的改造情況、改造條件和必要性，就申報區(qū)域進行城市更新的必要性及更新單元范圍的合理性出具意見。

　　小地塊城市更新單元內(nèi)可供無償移交給政府的獨立用地應(yīng)當(dāng)不小于拆除范圍用地面積的30%。移交的土地除用于落實規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項目等以外，其余部分可協(xié)議出讓給項目實施主體按照規(guī)劃進行建設(shè)。

　　三、創(chuàng)新實施機制，試點重點更新單元開發(fā)

　?。ň牛┨剿髡鲗?dǎo)的重點更新單元開發(fā)。為落實上層次規(guī)劃要求，完善城市功能結(jié)構(gòu)，優(yōu)先落實城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，試點探索政府主導(dǎo)的重點更新單元開發(fā)，加快城市各級中心和重點區(qū)域發(fā)展，推動特區(qū)一體化。“十三五”期間，全市試點開展10個左右重點更新單元實施。區(qū)政府根據(jù)轄區(qū)發(fā)展需要、城市更新政策要求及相關(guān)權(quán)利主體意愿，初步劃定重點更新單元范圍，由市規(guī)劃國土部門統(tǒng)籌上報市政府批準(zhǔn)后，列入城市更新單元計劃。重點更新單元應(yīng)符合以下條件：

　　1．位于《城市更新“十三五”規(guī)劃》劃定的優(yōu)先拆除重建區(qū)內(nèi)。

　　2．屬于福田、羅湖、鹽田、南山等區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于15萬平方米；屬于寶安、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬等區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于30萬平方米。

　　3．拆除范圍內(nèi)合法用地比例應(yīng)當(dāng)不低于30%。

　　重點更新單元范圍內(nèi)用地視其合法用地比例按照本暫行措施第（十一）條規(guī)定分檔處置。

　?。ㄊ┟鞔_重點更新單元實施機制。區(qū)政府組織編制重點更新單元規(guī)劃，報市政府批準(zhǔn)。重點更新單元原則上應(yīng)當(dāng)整體實施；確需分期實施的，獨立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、政策性用房以及用于安置回遷業(yè)主的物業(yè)應(yīng)在首期落實。重點更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由區(qū)政府組織以公開方式選擇一家市場主體實施。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)每年向市政府報告實施進展情況。

　　四、完善用地政策，促進城市更新項目實施

　?。ㄊ唬┩晟茪v史用地處置政策。對于經(jīng)批準(zhǔn)納入城市更新計劃的城市更新區(qū)域內(nèi)未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補償，用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前，用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，可按照以下規(guī)定進行歷史用地處置：

　　1．原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（以下簡稱繼受單位）自行理清處置土地范圍內(nèi)的經(jīng)濟關(guān)系。進行拆除重建的，應(yīng)當(dāng)自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物等。

　　2．繼受單位應(yīng)當(dāng)與政府簽訂完善處置土地征（轉(zhuǎn)）用手續(xù)的協(xié)議，政府不再另行支付補償費用。

　　3．對于拆除重建類項目，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進行城市更新，其余部分納入政府土地儲備，具體比例見表1。在交由繼受單位進行城市更新的土地中，應(yīng)當(dāng)按照《辦法》和《實施細則》要求將不少于15%的土地?zé)o償移交給政府納入土地儲備。前述儲備土地優(yōu)先用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項目等。

表1 拆除重建類城市更新項目歷史用地處置比例表

　　4．對于拆除重建類項目，處置后的土地可以通過協(xié)議方式出讓給項目實施主體進行開發(fā)建設(shè)，其分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的110%計收地價（其中的10%為對歷史用地行為的處理）。

　　對于舊工業(yè)區(qū)綜合整治類增加生產(chǎn)經(jīng)營性建筑面積的項目，處置后的土地可以通過協(xié)議方式出讓給繼受單位，使用年期為30年；新建建筑面積部分按照本暫行措施規(guī)定繳納地價后可按程序登記在繼受單位名下。

　?。ㄊU大舊屋村政策適用范圍。福田、羅湖、鹽田、南山等區(qū)在1992年6月18日市政府《關(guān)于深圳經(jīng)濟特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》實施前已經(jīng)形成的原農(nóng)村舊（祖）屋的集中分布區(qū)域，適用城市更新舊屋村有關(guān)政策。

　?。ㄊ├^續(xù)推進70個舊城舊村改造項目。對市政府《關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個舊城舊村改造項目的處理意見》（深府〔2006〕258號）確定的70個舊城舊村改造項目，根據(jù)城市更新單元規(guī)劃確定的開發(fā)建設(shè)用地，按照《實施細則》第六十二條繳交地價后可以通過協(xié)議方式出讓給經(jīng)確認(rèn)的項目實施主體。

　　（十四）規(guī)范城市更新土地出讓年限。按照城市更新單元規(guī)劃，項目改造后的一個宗地內(nèi)包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用權(quán)使用年限不超過70年。

　　拆除重建類的城市更新項目改造為工業(yè)用途的，其土地使用權(quán)使用期限不超過50年；拆除重建類的城市更新項目原則上不得改造為倉儲物流用途，若確因我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，改造為現(xiàn)代物流用途的，其土地使用權(quán)使用期限按不超過30年確定。

　?。ㄊ澹┖喕鞘懈碌貎r體系。整合地價標(biāo)準(zhǔn)類別，簡化城市更新項目地價測算規(guī)則，建立以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)的地價測算體系（各用地類別或改造類型的修正系數(shù)詳見附件1）。在保持城市更新地價水平相對穩(wěn)定的前提下，城市更新地價測算逐步納入全市統(tǒng)一的地價測算體系。城市更新項目地價可不計息分期繳交，首次繳交比例不得低于30%，余款1年內(nèi)交清。

　　（十六）明確公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)適用條件。2013年1月8日之前核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù)的城市更新項目，當(dāng)期的地價測算涉及基準(zhǔn)地價且符合以下條件的，按照更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)之日的公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

　　1．項目整體或分期開發(fā)的首期在城市更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)之日起2年內(nèi)辦理用地出讓手續(xù)的；

　　2．項目分期開發(fā)的二期在城市更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)之日起3年內(nèi)辦理用地出讓手續(xù)的；

　　3．項目分期開發(fā)的三期及后續(xù)各期在城市更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)之日起4年內(nèi)辦理用地出讓手續(xù)的。

　　2013年1月8日之前核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù)的城市更新項目不符合上述條件的，或2013年1月8日及之后核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù)的，項目地價測算執(zhí)行2013年公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。

　　五、加大配套力度，提升公共設(shè)施服務(wù)水平

　　（十七）提高公共配套設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)。拆除重建類城市更新項目配建的社區(qū)級非獨立占地公共設(shè)施應(yīng)滿足法定圖則、相關(guān)專項規(guī)劃和《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（以下簡稱《深標(biāo)》）要求，涉及的公共設(shè)施規(guī)模不小于附件2確定的規(guī)模；并在此基礎(chǔ)上增配50%且不小于1000平方米的社區(qū)級公共配套用房，具體功能在建設(shè)用地規(guī)劃許可前明確。

　　充分利用城市更新單元的統(tǒng)籌作用，提升公共配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模。在拆除范圍內(nèi)用地已落實法定圖則及相關(guān)專項規(guī)劃配套責(zé)任，并滿足自身配套需求的前提下，拆除范圍外的國有未出讓用地可納入更新單元規(guī)劃研究范圍，通過規(guī)劃統(tǒng)籌，與更新項目的移交用地、清退形成的用地進行整合，進一步擴大教育、醫(yī)療等獨立占地的公共配套設(shè)施規(guī)模。

　　（十八）加強公共配套設(shè)施建設(shè)管理。城市更新項目應(yīng)當(dāng)按標(biāo)準(zhǔn)配置各類公共配套設(shè)施，大力推進無障礙設(shè)施建設(shè)，完善城市公共服務(wù)。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)建立機制、明確程序，及時接收城市更新項目配建的各類公共配套設(shè)施（詳見附件3）。同時加強對各類公共配套設(shè)施、公共空間及公共通道的有效利用和監(jiān)督管理，保證公共空間的公共性、可達性與便利性。城市更新單元規(guī)劃確定的公共車行通道建成后產(chǎn)權(quán)移交政府。

　　各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加緊開展本轄區(qū)公共設(shè)施及市政交通設(shè)施承載能力的規(guī)劃評估，加大公共配套與市政設(shè)施建設(shè)力度，保障城市更新項目與周邊配套設(shè)施的同步實施及正常運行。各區(qū)政府可結(jié)合本轄區(qū)實際出臺相關(guān)政策，引導(dǎo)社會資金積極參與上述設(shè)施的建設(shè)。

　?。ㄊ牛┘哟笕瞬抛》亢捅Ｕ闲宰》抗?yīng)力度。在公共配套條件支撐的情況下，規(guī)劃為工業(yè)的舊工業(yè)區(qū)同時符合以下條件的，可申請按照保障性住房簡易程序調(diào)整法定圖則用地功能，通過城市更新建設(shè)人才住房和保障性住房，促進產(chǎn)城融合與職住平衡。

　　1．位于規(guī)劃保留的成片產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍外。

　　2．位于已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點500米范圍內(nèi)。

　　3．位于原特區(qū)內(nèi)的，用地面積不小于3000平方米；位于原特區(qū)外的，用地面積不小于10000平方米。

　　人才住房和保障性住房為公共租賃住房的，實施主體可取得不超過項目總建筑面積45%的商品性質(zhì)建筑面積；人才住房和保障性住房為安居型商品房的，實施主體可取得不超過項目總建筑面積25%的商品性質(zhì)建筑面積。實施主體取得的商品性質(zhì)建筑面積中住宅的套型建筑面積應(yīng)控制在90平方米以下。

　?。ǘ┨岣呷瞬抛》俊⒈Ｕ闲宰》颗浣ū壤?。拆除重建類城市更新項目改造后包含住宅的，一、二、三類地區(qū)的人才住房、保障性住房配建基準(zhǔn)比例分別由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%，具體比例根據(jù)《深圳市城市更新項目保障性住房配建規(guī)定》（以下簡稱《配建規(guī)定》）進行核增、核減后確定，其中屬于工業(yè)區(qū)（倉儲區(qū)）或城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施改造為住宅的核增比例由8%提高至15%。上述人才住房、保障性住房配建比例提高部分的50%對應(yīng)的建筑面積在城市更新單元規(guī)劃容積率測算時計入基礎(chǔ)建筑面積。具體如下：

表2 人才住房、保障性住房配建基準(zhǔn)比例表

　　（二十一）創(chuàng)新人才公寓配建制度。拆除重建類城市更新項目改造后包含商務(wù)公寓，位于《配建規(guī)定》確定的一、二、三類地區(qū)的，建成后分別將20%、18%、15%的商務(wù)公寓移交政府，作為人才公寓。上述配建的商務(wù)公寓建筑面積的50%在城市更新單元規(guī)劃容積率測算時計入基礎(chǔ)建筑面積。

　　移交政府的商務(wù)公寓免繳地價，建成后由政府按照公共租賃住房的回購方式回購，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，納入全市住房保障體系由住房建設(shè)主管部門進行管理。

　　六、提倡有機更新，鼓勵舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級

　?。ǘ┩七M舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新。對于單一宗地的“工改工”項目，部分建筑物未滿15年但滿足舊工業(yè)區(qū)綜合整治類更新年限要求，且該部分建筑物集中成片，所在區(qū)域具備獨立使用、獨立成宗的條件，建筑面積不超過宗地總建筑面積三分之一的，可開展以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。

　　以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新，其拆除范圍用地面積應(yīng)當(dāng)大于10000平方米，按照拆除重建類城市更新單元計劃的要求進行申報，并在更新單元計劃公示中一并公示初步劃定的拆除重建和綜合整治用地范圍。更新單元計劃批準(zhǔn)后，計劃申報主體同步編制拆除重建與綜合整治的更新單元規(guī)劃一并報審。更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)后，辦理拆除重建與綜合整治范圍的土地分宗手續(xù)，按照有關(guān)規(guī)定予以實施。

　?。ǘ┕膭钆f工業(yè)區(qū)綜合整治。鼓勵舊工業(yè)區(qū)開展以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的城市更新。

　　舊工業(yè)區(qū)出于消除安全隱患、完善現(xiàn)狀功能等目的進行綜合整治的，可增加面積不超過現(xiàn)狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設(shè)施，不需列入綜合整治類城市更新單元計劃，由主管部門直接組織實施。

　　對于符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和法定圖則用地功能，地上建筑物建成時間不少于10年，權(quán)利主體的城市更新意愿符合《實施細則》第三十七條設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)且權(quán)屬清晰的合法土地面積占申報范圍用地面積的比例不低于50%的舊工業(yè)區(qū)，可申請列入綜合整治類城市更新單元計劃，在符合《深標(biāo)》的前提下，通過加建擴建、功能改變、局部拆建方式增加生產(chǎn)經(jīng)營性建筑面積。屬于在原有建筑結(jié)構(gòu)主體上進行加建的，加建的規(guī)模不得導(dǎo)致對原有結(jié)構(gòu)安全和消防安全產(chǎn)生影響；屬于空地擴建的，擴建范圍內(nèi)新批準(zhǔn)的容積率不超過綜合整治范圍內(nèi)現(xiàn)狀合法容積率的兩倍；屬于局部拆建的，拆除范圍面積不超過綜合整治用地面積的15%且不大于5000平方米，拆除范圍內(nèi)新批準(zhǔn)容積率按《深標(biāo)》執(zhí)行。

　　同一宗地上建成時間未滿10年的建筑物，因規(guī)劃統(tǒng)籌確需納入綜合整治范圍的，其占地面積之和不超過該宗地面積的二分之一。

　?。ǘ模┟鞔_舊工業(yè)區(qū)綜合整治用地政策。舊工業(yè)區(qū)綜合整治項目根據(jù)已批準(zhǔn)的更新單元規(guī)劃按規(guī)定辦理規(guī)劃、用地手續(xù)。其用地土地使用權(quán)使用期限按照該宗地原用途使用期限扣除已實際使用時間的剩余期限確定。剩余期限不足30年的，最高可按30年補足，但剩余期限與該宗地已實際使用時間之和不可超過該宗地的原土地用途法定最高期限。

　　改造后新建的建筑面積均限定自用，屬于工業(yè)樓宇的可按照《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》及其實施細則進行轉(zhuǎn)讓，其中，按照本暫行措施第（十一）條進行用地處置的，其原有工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓免收增值收益。

　　　七、加強服務(wù)監(jiān)管，保障更新項目有序?qū)嵤?/p>

　?。ǘ澹┮?guī)范實施主體資格。對本暫行措施施行后納入我市城市更新單元計劃的城市更新項目，涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，在申請實施主體確認(rèn)時，申請人應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并提交相關(guān)證明材料，屬于原權(quán)利主體自行改造的項目除外。

　　（二十六）建立信息通報制度。區(qū)城市更新職能部門在核發(fā)實施主體確認(rèn)文件時，應(yīng)當(dāng)同時抄送市場監(jiān)督管理部門。如實施主體股權(quán)后續(xù)發(fā)生變更，市場監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)及時將變更情況向稅務(wù)部門通報，由稅務(wù)部門督促相關(guān)企業(yè)依法納稅。

　?。ǘ撸娀ㄖ锊鸪O(jiān)管。城市更新項目在實施主體與區(qū)城市更新職能部門簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議后方可進行建筑物拆除。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門對具體拆除工作做好施工安全等監(jiān)督管理。

　?。ǘ耍┒ㄆ陂_展更新計劃清理。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)定期對城市更新計劃進行清理，對于具有以下情形之一的項目，可按程序調(diào)出計劃：

　　1．自城市更新計劃公告之日起1年內(nèi)，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批的。

　　2．自城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起2年內(nèi)，項目首期未確認(rèn)實施主體的。

　　3．自實施主體確認(rèn)之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的。

　?。ǘ牛┟鞔_職責(zé)，優(yōu)化城市更新審批程序。市規(guī)劃國土部門作為市城市更新主管部門，負責(zé)組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)全市城市更新工作；區(qū)政府作為統(tǒng)籌推進本轄區(qū)城市更新工作的責(zé)任主體，負責(zé)本轄區(qū)城市更新的具體管理工作。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)進一步精簡城市更新審批環(huán)節(jié)，提高審批效率。市規(guī)劃國土部門會同各區(qū)政府，建立涵蓋城市更新全流程的網(wǎng)上申報及管理系統(tǒng)，所有審查事項均納入網(wǎng)上辦事大廳進行監(jiān)管，嚴(yán)格按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和時限進行辦理，杜絕在法定程序之外增設(shè)審查事項。

　　單個城市更新單元涉及多個主體的，各主體應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，共同編制規(guī)劃草案報批并形成相應(yīng)可操作的利益分配方案。難以達成一致的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)搭建平臺，加強協(xié)調(diào)，指導(dǎo)完成上述工作。

　?。ㄈ嵤┏鞘懈驴冃Э己?。城市更新項目的實施納入市政府績效考核。對于城市更新單元規(guī)劃已獲批準(zhǔn)的項目，區(qū)政府應(yīng)抓緊組織制定實施方案，加強搬遷等工作的組織協(xié)調(diào)，明確項目實施進度，推動項目按時開工；應(yīng)定期向市查違和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報送項目推進情況。市規(guī)劃國土部門應(yīng)當(dāng)加強對城市更新項目實施的考核，定期向市查違和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組報告項目實施情況。

　?。ㄈ唬┢渌１緯盒写胧┳?017年1月1日起施行，原深圳市人民政府辦公廳《印發(fā)關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知》（深府辦〔2014〕8號）同時廢止。本暫行措施施行前市政府規(guī)范性文件有關(guān)內(nèi)容與本暫行措施不一致的，以本暫行措施的規(guī)定為準(zhǔn)。

　　本暫行措施施行前城市更新單元規(guī)劃已通過主管部門審議的項目不適用第（十七）（二十）（二十一）條規(guī)定。

　　附件：1．各用地類別或改造類型適用地價標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)匯總表

　　2．社區(qū)級公共配套設(shè)施匯總表

　　3．無償移交的公共配套設(shè)施匯總表

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